К концу 2026 года доля льготной ипотечной программы может упасть до половины рынка, свидетельствуют данные исследования рейтингового агентства Национального кредитного рейтинга (НКР), полученные "Российской газетой". По мнению аналитиков, впервые с 2022 года ипотечный рынок может вернуться к «рыночным механизмам», что означает фундаментальный перелом текущей ситуации.
Изменение паттернов на рынке
По прогнозу агентства, в предстоящем году банковская система выдаст от 1 до 1.1 миллиона ипотечных кредитов с суммой около 4.7-5.1 триллионов рублей. Это означает рост на 10-15% по количеству и увеличение объема на 7-14%, если сравнивать показатели с теми, что были зафиксированы в 2025 году (968 тысяч кредитов и суммарно около 4.5 триллионов рублей).
Однако ключевое изменение не столько в росте числа выдаваемых займов, сколько в смене модели рынка. В текущем году на льготные программы приходится лишь половина новых ипотечных кредитов (в 2025-м - это было около 82%, а еще ранее – почти три четверти). Аналитики НКР ожидают, что этот тренд сохранится до конца текущего года.
Возвращение к рыночным механизмам
"Средняя ставка новых выдач уже поднялась выше отметки в 10%, и по завершении года она может достигнуть уровня более чем 11%", — отмечают аналитики. Это вернет рынок на уровень 2017 года, когда средние процентные ставки находились именно в этой области.
В настоящее время предельная ставка для семейной и IT-ипотеки составляет 6%, а по дальневосточной и арктической программам — всего 2%. Однако рыночные программы топовых двадцатки банков достигают уровня в 18.73% годовых, согласно данным "Дома РФ".
В НКР также ожидают поддержку рыночной ипотеки со стороны дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14.25%), а также отложенного спроса, накопленного за время жесткой денежно-кредитной политики. По прогнозу, к концу года ежемесячный объем выдач может превысить отметку в 450 миллиардов рублей при условии снижения ключевой ставки до уровня 13%. В долгосрочной перспективе (в 2027 году) доля рыночных программ продолжит расти.
Изменение параметров госпрограммы также оказывает влияние на рынок. Принцип "одна семья — одна льготная ипотека" уже был введен, что ограничивает количество возможных заявок от одной семьи. В будущем могут быть внедрены дифференцированные ставки по семейной программе на основе количества детей.
По словам Егора Лопатина, директора группы рейтингов финансовых институтов НКР и одного из авторов исследования, дополнительное ужесточение условий льготных программ может привести к дальнейшему снижению их доли до уровня ниже 50%. Однако более жесткая денежно-кредитная политика во второй половине года могла бы замедлить этот процесс.
Существующие варианты модификации семейной ипотеки
В конце июня, согласно информации из "Известий", власти рассмотрели возможность ограничения срока действия условий льготных программ 15-летним периодом. После этого ставки вернутся к рыночным уровням. Также рассматривались дифференцированные процентные ставки в зависимости от количества детей и региона покупки недвижимости.
Эксперты ожидают, что перечень мер еще не окончателен и подвергнется изменениям. Это также может оказать влияние на конечную долю льготной ипотеки к концу года.
Разные точки зрения
Согласно данным Центробанка, за первые пять месяцев 2026-го банковский сектор выдал ипотечных кредитов общим объемом в 1.73 триллиона рублей (в среднем примерно по 346 миллиардов ежемесячно).
По мнению Екатерины Щурихиной, директора по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", несмотря на высокие рыночные ставки, заемщики активнее берут ипотеку с целью рефинансирования под более низкие проценты через пару лет. Она считает вероятным уменьшение доли льготной программы до 50% к концу года.
Павел Жолобов, старший директор рейтинговых финансовых институтов Национального рейтингового агентства (НРА), настроен более оптимистично. Он предсказывает снижение доли льготной ипотеки до 40% к концу года при средних рыночных ставках в диапазоне от 10-го до 11-го процента.
Григорий Жирнов из научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ отметил, что доля льготных программ уже снизилась в два раза за последние месяцы и составляет менее половины. Однако значительное оживление на рынке можно ждать только при достижении ключевой ставки уровня 10-11%, что произойдет не ранее следующего года.
Руководитель "Ипотечного бюро" Камила Фазлыева подчеркнула необходимость наличия реального первоначального взноса и общую закредитованность населения как факторы, которые препятствуют быстрому росту объема выдач.
Опубликовано: 30 июня 2026, 16:55 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, льготы, прогноз, механизмы
