К концу 2026 года доля льготной ипотеки в России может сократиться до половины, что приведет к значительному изменению структуры рынка недвижимости. Результаты исследования аналитического агентства НКР, которые были обнародованы «РБК», свидетельствуют о том, что впервые с 2022 года ипотечный рынок вернется к использованию рыночных механизмов.
Ситуация на рынке ипотеки изменяется кардинальным образом. По прогнозам экспертов НКР, банки выдадут от одного до 1,1 миллиона ипотечных кредитов общей стоимостью в пределах от четырех с половиной до пяти триллионов рублей к концу 2026 года. Это будет на десять-пятнадцать процентов больше по количеству, чем было выдано за весь прошлый год (968 тысяч кредитов), и на семь-четырнадцать процентов больше в денежном выражении.
Однако главным отличием новой структуры рынка станет сокращение доли льготных программ. Если в 2025 году эти программы составляли почти восемьдесят два процента новых ипотечных кредитов, то к концу текущего года их доля может снизиться до пятидесяти процентов.
Эксперты НКР предполагают, что вернувшаяся рыночная ставка будет играть ключевую роль в этой трансформации. В настоящее время средняя ставка по новым выдачам составляет более десяти процентов из-за уменьшения доли льготных программ и может подняться выше одиннадцати к концу года, вернув нас в ситуацию 2017 года.
Факторы, способствующие росту рыночной ипотеки, включают снижение ключевой ставки Центрального Банка (сейчас она составляет четырнадцать процентов с половиной) и накопленный спрос во время жесткой денежно-кредитной политики. К концу года объем выдач может превысить 450 миллиардов рублей в месяц, даже при уровне ключевой ставки на отметке тринадцать процентов.
Дополнительное ужесточение параметров госпрограммы ипотеки также способствует этому изменению. С февраля действует правило «одна семья – одна льготная ипотека», что ограничивает доступ к льготным программам семей с несколькими взрослыми членами.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР и один из авторов исследования, считает, что дополнительное ужесточение условий по семейной ипотеке может привести к дальнейшему сокращению доли льготных программ.
Однако аналитики не исключают возможного влияния жестких денежно-кредитных условий, что могло бы помешать снижению доли льготной ипотеки до пятидесяти процентов к концу года. В конце июня «Известия» сообщили о документе для банков с предложением ограничить срок действия условия льготных программ пятнадцатилетним периодом, после которого ставка вернулась бы к рыночной.
По данным Центрального Банка за первые пять месяцев 2026 года банки выдали кредитов на общую сумму более полутора триллионов рублей. Несмотря на высокие рыночные ставки, заемщики все активнее прибегают к ипотеке с надеждой на рефинансирование в будущем.
Эксперт Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» подтверждает прогноз НКР о том, что доля рыночной ипотеки может достигнуть пятидесяти процентов к концу года. Она также отмечает ограничивающее влияние на объем кредитования жестких требований к заемщикам.
Павел Жолобов из НРА считает, что активизация спроса уже начинается при средней рыночной ставке в диапазоне десять-одиннадцать процентов. Он допускает снижение доли льготной ипотеки до сорока процентов выдач к концу года.
Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ отмечает, что доля льготных программ уже упала в два раза за последние несколько месяцев. Он считает текущую ситуацию скорее инерционной, чем свидетельством оживления рынка.
Руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева подчеркивает необходимость наличия реального первоначального взноса для значимого увеличения объема ипотечных выдач. Она считает, что говорить о серьезном росте преждевременно.
В целом аналитики сходятся во мнении, что рынок недвижимости в России переживает фундаментальные изменения, приводящие к усилению роли рыночных механизмов.
Опубликовано: 29 июня 2026, 23:06 | Время чтения: 2 мин | Теги: ипотека, рынок, прогноз, льготы, механизмы
