На российском ипотечном рынке назревает тектонический сдвиг. Эпоха, когда льготные программы доминировали в структуре кредитования, подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля господдержки в новых выдачах может рухнуть до 50%. Это означает, что рынок возвращается к «рыночным рельсам» — модели, которую мы не видели с 2022 года.
Что же стоит за этим прогнозом? Аналитики НКР рисуют картину постепенного, но уверенного разворота. В 2026 году ожидается выдача от 1 до 1,1 млн кредитов на общую сумму порядка 4,7–5,1 трлн рублей. Если сравнивать с 2025 годом, когда объем составил 4,5 трлн рублей при 968 тысячах сделок, то в количественном выражении нас ждет рост на 10–15%, а в денежном — на 7–14%.
Однако цифры роста — это лишь верхушка айсберга. Главная драма разворачивается внутри структуры спроса. Если в 2025 году льготные программы обеспечивали колоссальные 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года их вес может сократиться ровно вдвое. Фактически, рынок возвращается к состоянию, которое существовало до масштабного запуска льготных программ в 2020 году.
«Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула отметку в 10%, а по итогам года может пробить и 11%. Это фактически возвращение нас в 2017 год», — констатируют эксперты агентства.
Сейчас на рынке наблюдается резкий контраст: пока по семейной и IT-ипотеке ставки удерживаются на уровне 6%, а по арктическим и дальневосточным программам — на 2%, рыночные предложения в топ-20 крупнейших банков достигают пугающих 18,71–18,73% годовых (по данным «Дом.РФ»).
Что может подтолкнуть рынок вверх? Основные драйверы — это ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса». Аналитики полагают, что даже при сохранении ключевой ставки на уровне 1сту 13% ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей уже к концу текущего года.
Но не стоит забывать и о «закручивании гаек». С февраля текущего года правила игры ужесточились: теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог претендовать на ставку 6%, то теперь супруги обязаны выступать созаемщиками. Более того, на повестке дня — новые радикальные реформы.
В распоряжении СМИ оказались данные о возможных изменениях в самой концепции семейной ипотеки. По одной из версий, льготные условия могут быть ограничены 15 годами: по истечении этого срока ставка станет рыночной. Также обсуждается введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей и региона проживания. В Москве, Петербурге и прилегающих областях для семей с одним ребенком ставка может составить 12%, а для многодетных (от пяти детей) — снизиться до 4%. В других регионах диапазон может варьироваться от 2% до 10%. Для тех, кто готов внести внушительный первоначальный взнос (не менее 50%), планируется сохранить льготные 6% независимо от условий. Также рассматривается мера по повышению ставок для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленном жилье в установленный срок. Стоит отметить, что эти меры пока не являются окончательными.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что очередное ужесточение условий может даже сильнее снизить долю льготных программ — ниже 50%. Впрочем, он допускает и обратный сценарий: если денежно-кредитная политика во втором полугодии окажется жестче, чем прогнозировалось, процесс снижения доли льгот может замедлиться.
Другие эксперты смотрят на ситуацию под разными углами. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» отмечает, что заемщики сейчас действуют стратегически: они берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование через год-два, когда ставки пойдут вниз. По её прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах, которые ограничивают доступ к кредитам.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более оптимистично, допуская, что доля льготной ипотеки может упасть даже до 40%, а спрос на вторичном рынке начнет активно оживать уже при средней ставке в 10–11%.
Скепсиса добавляет и Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ. Он указывает на то, что текущая динамика — это скорее инерция, а не реальное оживление. По его словам, значимый рост рынка возможен лишь при снижении ставок по ипотеке ниже 12%, что при текущей ключевой ставке — перспектива скорее следующего года, чем текущего.
И, наконец, самый приземленный, но важный фактор. Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», напоминает о главной проблеме: у большинства населения просто нет накоплений.
«Сейчас необходим настоящий первоначальный взнос, а не те цифры, которые рисуют застройщики. Поэтому говорить о серьезном росте объемов кредитования пока преждевременно», — резюмирует эксперт.
Опубликовано: 2 июля 2026, 10:06 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, кредитование
