Эпоха доминирования льготных программ на российском ипотечном рынке подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к завершению 2026 года доля государственных субсидий в структуре кредитования может упасть до критической отметки в 50%. Это будет означать фундаментальный сдвиг: драйвером роста станет не господдержка, а классические рыночные механизмы, которые не менялись с 2022 года.
Прогнозы аналитиков рисуют картину постепенного, но уверенного разворота. В 2026 году ожидается, что банки выдадут от 1 до 1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму порядка 4,7–5,1 трлн рублей. Если сравнивать с 2025 годом, когда объем выдач составил 4,5 трлн рублей (968 тыс. кредитов), то количественный рост может составить 10–15%, а денежный — до 14%.
Однако самое важное изменение — не в цифрах, а в самой сути рынка. Если в 2025 году льготные программы занимали колоссальные 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот показатель, по мнению НКР, сравняется с рыночными программами. Фактически, рынок возвращается к той модели, которая существовала до массового запуска льготных программ в 2020 году.
Этот процесс уже запущен. Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула порог в 10%, а к концу года может превысить 11%, что фактически отбросит нас в условия 2017 года. Пока «якорем» удерживают низкие показатели семейная и IT-ипотека (6%), а также арктическая и дальневосточная программы (2%), но их влияние на общий портфель тает. Для сравнения: ставки по рыночным программам в крупнейших двадцати банках на конец июня достигали внушительных 18,71–18,73% годовых.
Что может подтолкнуть рынок вверх? Главные факторы — постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса». Аналитики НКР полагают, что при снижении ставки до 13% ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей.
Параллельно с этим государство планомерно ужесточает правила игры. Вспомним февральское нововведение: теперь действует принцип «одна семья — одна льготная имущетка». Если раньше каждый взрослый член семьи мог оформить кредит под 6% на себя, то теперь супруги обязаны выступать созаемщиками. Более того, на повестке дня — новые дифференцированные ставки, зависящие от количества детей и региона. Согласно документам, которые уже начали рассылаться банкам, в Москве и Петербурге ставка для семей с одним ребенком может составить 12%, а для многодетных (с пятью и более детьми) — снизиться до 4%. В регионах диапазон будет шире: от 2% до 10%. Также обсуждается ограничение срока действия льготных условий 15 годами, после чего ставка станет рыночной. При этом для тех, кто вносит не менее 50% собственных средств, ставка 6% может сохраниться вне зависимости от состава семьи. Впрочем, эксперты напоминают: эти меры пока не являются окончательными.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, отмечает, что дальнейшее ужесточение условий семейной ипотеки вполне способно снизить её долю даже ниже 50%. Впрочем, он не исключает, что жесткая денежно-кредитная политика во втором полугодии может замедлить этот процесс.
Другие эксперты смотрят на ситуацию с разной степенью оптимизма. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» подтверждает тренд на рост доли рыночной ипотеки и прогнозирует, что к концу 2026 года она достигнет паритета с льготной. По её расчетам, общие выдачи вырастут на 15–20%, превысив 5 трлн рублей, благодаря накопленному спросу. Однако она предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах, которые ограничивают возможности заемщиков.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело: он допускает, что доля льготных программ может упасть до 40% уже к концу этого года, так как при средних ставках в 10–11% спрос на «вторичку» начнет активно оживать.
Тем не менее, не все склонны к эйфории. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ указывает на то, что текущая динамика скорее инерционная. Да, в апреле-мае доля льготной ипотеки уже упала до менее чем половины выдач, а объемы кредитов по рыночным ставкам (40–45 тыс. в месяц) стали выше, чем во время глубокого провала в середине 2025 года. Но это всё еще далеко от «нормальных» уровней 2018–2019 годов, когда выдавалось по 100–120 тысяч кредитов ежемесячно. По его мнению, реальное оживление рынка произойдет лишь тогда, когда ставки упадут ниже 12%, что вполне может случиться не раньше следующего года.
Добавляет скепсиса и Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро». Она напоминает о «подводных камнях»: высокой закредитованности населения и отсутствии у большинства граждан реальных накоплений на первоначальный взнос. По её мнению, говорить о серьезном рывке в объемах кредитования пока преждевременно, ведь заемщикам сейчас критически важен настоящий, а не «нарисованный» застройщиком взнос.
Опубликовано: 1 июля 2026, 14:41 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, субсидии, кредитование
