Эпоха доминирования государственных субсидий на рынке жилья подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к завершению 2026 года доля льготных программ в структуре ипотечного кредитования может сократиться до 50%. Это означает, что драйвером роста станет классическая рыночная ипотека. По сути, аналитики предсказывают масштабную «смену парадигмы»: рынок возвращается к тем механизмам, которые господствовали до масштабного запуска льготных программ в 2020 году. Впервые с 2022 года мы стоим на пороге возврата к естественному балансу спроса и предложения.
Что же на самом деле происходит с рынком? Прогнозы НКР рисуют картину постепенного оживления, но с серьезной сменой акцентов. Ожидается, что в 2026 году объем выдач составит от 4,7 до 5,1 трлн рублей (примерно 1–1,1 млн кредитов). Это на 10–15% больше в количественном выражении и на 7–14% больше в денежном по сравнению с 202sel годом, когда было выдано 968 тысяч кредитов на сумму 4,5 трлн рублей.
Однако ключевой тренд — не в росте цифр, а в перераспределении долей. Если в 2025 году льготные программы обеспечивали внушительные 82% всех новых выдач (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот показатель может упасть до половины рынка. Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула отметку в 10%, а по итогам года может превысить 11%, что фактически вернет нас в условия 2017 года. Для сравнения: сейчас по семейной и IT-ипотеке ставка ограничена 6%, а по арктической и дальневосточной программам она составляет всего 2%. В то же время в топ-20 крупнейших банков по рыночным программам ставки на конец июня достигали пугающих 18,71–18,73% годовых, согласно данным «Дом.РФ».
Что может подтолкнуть рынок вверх? Главные надежды экспертов связаны с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%) и высвобождением накопленного «отмученного спроса». НКР полагает, что даже при сохранении ключевой ставки на уровне 13% ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей уже к концу текущего года.
Дополнительный импульс к «развороту» дает и ужесточение правил игры. Помните февральское нововведение «одна семья — одна льготная ипотека»? Теперь, чтобы воспользоваться ставкой 6%, супруги обязаны выступать созаемщиками. В кулуарах также обсуждаются еще более радикальные меры. Согласно документам, попавшим в распоряжение СМИ, власти могут ограничить срок действия льготных условий 5 годами — после этого ставка станет рыночной. Более того, предлагается привязать процентную ставку к количеству детей и региону проживания. Например, в Москве и Петербурге для семей с одним ребенком ставка может составить 12%, а для многодетных (от 5 детей) — снизиться до 4%. В остальных регионах диапазон может составить от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит не менее 50% собственных средств, ставка 6% может сохраниться независимо от условий. Также рассматривается механизм повышения ставки, если заемщик не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире в установленный срок. Хотя источники подчеркивают, что эти меры еще не утверждены окончательно.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, отмечает, что очередное ужесточение условий семейной ипотеки вполне способно обрушить долю льготных программ даже ниже 50%. Впрочем, он делает важную оговорку: если денежно-кредитная политика во втором полугодии окажется жестче, чем предполагается в прогнозах, процесс снижения доли льготной ипотеки может замедлиться.
Другие эксперты смотрят на ситуацию под разными углами. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» отмечает интересную тенденцию: несмотря на заоблачные рыночные ставки, люди продолжают брать кредиты. Логика проста — они рассчитывают на рефинансирование через год-два, когда цикл снижения ставок войдет в активную фалангу. По ее прогнозу, к концу 2026 года выдачи могут вырасти на 15–20%, превысив 5 трлн рублей, хотя макропруденциальные лимиты (жесткие требования банков к заемщикам) будут сдерживать этот рост.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более оптимистично, допуская, что при средней ставке в 10–11% спрос на «вторичку» может активизироваться настолько, что доля льготной ипотеки упадет до 40%.
Однако не все разделяют этот энтузиазм. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ указывает на то, что текущая динамика — это скорее инерция, чем реальное оживление. Да, в апреле-мае доля льготной ипотеки уже упала до уровня менее половины всех выдач, а объемы рыночных кредитов выросли по сравнению с глубоким провалом середины 2025 года. Но это все еще далеко от «нормальных» показателей 2018–2019 годов, когда выдавалось по 100–120 тыс. кредитов в месяц. По его мнению, настоящий рывок произойдет только тогда, когда ставки упадут ниже 12%, а ключевая ставка достигнет 10–11%, что — в лучшем случае — станет реальностью лишь в следующем году.
И наконец, нельзя забывать о фундаменте. Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», напоминает о суровой реальности: у большинства населения попросту нет накопленного первоначального взноса. Она подчеркивает, что сегодня необходим «настоящий» взнос, а не те цифры, которые рисуют застройщики в маркетинговых акциях. И пока этот барьер не преодолен, говорить о масштабном и устойчивом росте ипотечного рынка преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 15:06 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, субсидии, кредитование
