Эпоха тотального доминирования льготных программ на российском рынке недвижимости подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидированных кредитов может упасть до 50%. Это означает, что драйвером роста станет классическая рыночная ипотека — сценарий, который мы не наблюдали с 2022 года. Эксперты называют происходящее «сменой парадигмы» и возвращением к механизмам, которые существовали до масштабного запуска господдержки в 2020 году.
Что же ждет заемщиков в ближайшие два года? Прогнозы аналитиков НКР выглядят довольно оптимистично в плане объемов, но тревожно в плане стоимости денег. По расчетам, в 2026 году банки могут выдать от 1 до 1,1 млн кредитов на общую сумму порядка 4,7–5,1 трлн рублей. Это на 10–15% больше по количеству сделок и на 7–14% больше по денежному объему, чем в 2025 году (когда было выдано 968 тыс. кредитов на 4,5 трлн руб.).
Однако суть перемен не в количестве, а в структуре. Если в 2025 году льготные программы составляли внушительные 82% всех новых выдач (против 73% в 2024-м), то к концу 2026 года этот перевес исчезнет, и доли льготной и рыночной ипотеки сравняются. «Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула порог в 10%, а к концу года может пробить и 11%, что фактически возвращает нас в условия 2017 года», — подчеркивают в агентстве. Для сравнения: сейчас по семейной и IT-ипотеке ставка ограничена 6%, а по программам для Дальнего Востока и Арктики она составляет всего 2%. В то же время в топ-20 крупнейших банков по рыночным предложениям на конец июня ставки достигали внушительных 18,71–18,73% годовых (данные «Дом.РФ»).
Что может подтолкнуть рынок вверх? Главные козыри — потенциальное снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас она на уровне 14,25%) и мощный эффект отложенного спроса. Аналитики НКР полагают, что даже при ключевой ставке в 13% ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей. Более того, к 2027 году рыночный сегмент продолжит свое экспансию.
Дополнительным «тормозом» для льготников выступает и ужесточение правил. Помните февральское нововведение, согласно которому теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека»? Раньше каждый взрослый член семьи мог оформить кредит под 6% на себя, теперь же супруги обязаны выступать созаемщиками. Кроме того, не утихают разговоры о дифференциации ставок в зависимости от количества детей. Хотя Минфин сообщил, что текущие условия сохранятся до 1 октября, планка ожиданий задрана высоко.
В банковской среде циркулируют и более радикальные сценарии. Согласно документам, которые уже рассылаются банкам, власти могут ограничить срок действия льготных условий 15 годами — после этого ставка станет рыночной. Также обсуждается «регионально-детская» сетка ставок. Например, в Москве, Петербурге и прилегающих областях ставка для семей с одним ребенком может составить 12%, а для многодетных (5 и более детей) — снизиться до 4%. В других регионах диапазон может составить от 2% до 10%. При этом для тех, кто готов внести 50% собственных средств, ставка может остаться на уровне 6% независимо от географии. Также рассматривается мера наказания: повышение ставки для тех, кто не оформит регистрацию в купленном жилье вовремя. Впрочем, источники сообщают, что этот перечень мер пока не является окончательным.
Мнения экспертов по поводу будущего рынка разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» считает, что при снижении ключевой ставки доля рыночной ипотеки будет плавно расти, достигнув паритета с льготной к концу 2026 года. По её прогнозу, общие выдачи в 2026 году могут вырасти на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Главный драйвер здесь — накопленный спрос, хотя макропруденциальные лимиты (жесткие требования регулятора к заемщикам) будут сдерживать этот рост.
Павел Жолобов из НРА настроен еще смелее: он допускает, что доля льготных программ может упасть даже до 40% к концу текущего года, так как при средней ставке в 10–11% спрос на «вторичку» начнет активно оживать.
Впрочем, есть и скептическая нота. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ отмечает, что хотя доля льготной ипотеки в апреле-мае уже упала до менее чем половины всех выдач, текущие темпы (40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс. кредитов). По его мнению, нынешняя динамика — это скорее инерция, а реальное оживление рынка произойдет лишь тогда, когда ставки упадут до 12% и ниже, что возможно при ключевой ставке в 10–11% — а это перспектива скорее следующего года.
Добавляет сложности и фундаментальный фактор — отсутствие у большинства граждан реальных накоплений. Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», напоминает: сегодня крайне важен настоящий, а не «нарисованный» застройщиком первоначальный взнос. Без реального капитала заемщиков говорить о масштабном и устойчивом росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 14:33 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, экономика
