Эпоха доминирования льготных программ в российском жилищном кредитовании подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может упасть до 50%. Это означает, что на авансцену выходят классические рыночные механизмы, которых рынок не видел с 2022 года. Аналитики называют происходящее «сменой парадигмы»: рынок возвращается к модели, существовавшей до масштабного запуска массовых льготных программ в 2020 году.
Курс на рыночные рельсы
Прогнозы на ближайшие годы выглядят амбициозно, но неоднозначно. По оценкам НКР, в 2026 году объем ипотечного кредитования может вырасти: ожидается выдача от 1 до 1,1 млн кредитов на сумму от 4,7 до 5,1 трллан руб. В сравнении с 2025 годом (968 тыс. кредитов на 4,5 трлн руб.) это рост на 10–15% в количественном выражении и на 7–14% в денежном.
Однако цифры роста — не самое важное. Главная трансформация — в структуре спроса. Если в 2025 году льготные программы обеспечивали внушительные 82% всех новых выдач (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года их доля может сократиться вдвое.
Это неизбежно потянет за собой рост средних процентных ставок. Из-за уменьшения доли «дешевых» денег средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула порог в 10%, а по итогам года может превысить 1%, фактически вернув нас в условия 2017 года. Для сравнения: сейчас ставки по семейной и IT-ипотеке зафиксированы на уровне 6%, а по арктическим и дальневосточным программам и вовсе составляют 2%. В то же время на рынке коммерческих программ в топ-20 крупнейших банков ставки на конец июня достигали внушительных 18,71–18,73% годовых, согласно данным «Дом.РФ».
Двигатели перемен: от ключевой ставки до новых правил игры
Что же заставит рынок двигаться в сторону рыночных программ? Главными факторами станут постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса», накопившийся за период жесткой денежно-кредитной политики. Эксперты полагают, что даже при сохранении ключевой ставки на уровне 13–14,5% ежемесячный объем выдач к концу года может превысить 450 млрд руб.
Дополнительный импульс «развороту» дает и ужесточение правил господдержки. С февраля заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги должны выступать созаемщиками, а не оформлять кредиты по отдельности. Кроме того, на повестке дня — обсуждение новых дифференцированных ставок, зависящих от количества детей. Хотя Минфин сообщил, что текущие условия будут действовать до 1 октября, дискуссии о реформе не утихают.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что дальнейшее ужесточение условий семейной ипотеки вполне способно обрушить её долю даже ниже отметки в 50%. Впрочем, он делает оговорку: если реальные условия кредитования во втором полугодии окажутся еще жестче, чем предполагают прогнозы, процесс снижения доли льготных программ может замедлиться.
Сценарии реформы: ставка в зависимости от количества детей?
В банковской среде уже циркулируют подробности возможной модификации программ. Согласно документам, с которыми ознакомились журналисты, власти рассматривают вариант ограничения срока действия льготных условий 15 годами. По истечении этого срока ставка должна вернуться к рыночному уровню.
Более того, предлагается внедрить прогрессивную шкалу ставок в зависимости от региона и состава семьи. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и областях вокруг них ставки могут составить: 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для многодетных (5 и более детей). В других регионах диапазон может варьироваться от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит более 50% собственных средств, ставка может остаться стабильной — 6% независимо от условий. Также обсуждается введение повышенных ставок для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире в установленный срок. Стоит подчернуть, что эти меры пока не являются окончательно утвержденными.
Мнения экспертов: оптимизм против скепсиса
Разные аналитики видят ситуацию по-разному. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» отмечает, что заемщики уже сейчас проявляют активность, рассчитывая на рефинансирование в будущем, когда цикл снижения ставок наберет обороты. По её прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн руб. Однако она предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах со стороны регулятора.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело, допуская, что доля льготного кредитования может упасть даже до 40%, а спрос на «вторичку» начнет активно расти, как только средняя ставка (с учетом всех программ) опустится до 10–11%.
С другой стороны, Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к осторожности. Он указывает на то, что хотя выдачи по рыночным ставкам уже начали расти (с 20–25 тыс. до 40–45 тыс. кредитов в месяц), это всё еще далеко от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, текущая динамика — скорее инерция, а реальное оживление рынка возможно лишь при снижении ставок по ипотеке ниже 12%, что, при условии достижения ключевой ставки в 10–11%, — перспектива скорее следующего года.
Добавляет веса скепсису и руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. Она напоминает о фундаментальных проблемах: высокой закредитованности населения и дефиците реальных накоплений на первоначальный взнос. По её мнению, без наличия у граждан «настоящего», а не нарисованного застройщиками взноса, говорить о серьезном взрывном росте ипотечного рынка преждевременно.
Опубликовано: 2 июля 2026, 08:38 | Время чтения: 4 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, кредитование, льготные программы
