Эпоха доминирования льготных программ на российском ипотечном рынке подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может сократиться до половины от общего объема выдач. На авансцену выходят рыночные программы, что ознаменует своего рода «смену парадигмы» — рынок возвращается к естественным механизмам, которые наблюдались до масштабного запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году. Впервые с 2022 года эксперты прогнозируют возврат к классической модели формирования спроса.
Цифры и динамика: рост объемов при смене структуры
Несмотря на структурные изменения, общий объем кредитования имеет потенциал к росту. Аналитики НКР полагают, что в 2026 году банки могут выдать от 1 до 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. Если сравнивать с 2025 годом, когда было выдано 968 тыс. кредитов на 4,5 трлн рублей, то нас ждет прирост в 10–15% по количеству сделок и на 7–14% по денежному выраженному.
Однако ключевой тренд — не в росте, а в перераспределении долей. Если в 2025 году на льготные программы приходилось внушительные 82% всех новых сделок (в 2024 году — 73%), то к концу 2026 года этот вес упадет до 50%. Средняя ставка по новым выдачам уже преодолела порог в 10%, а по итогам года может перешагнуть отметку в 11%, фактически вернув нас в условия 2017 года. Контраст поражает: пока по семейной и IT-ипотеке ставка ограничена 6%, а по арктическим и дальневосточным программам — всего 2%, рыночные предложения в топ-20 крупнейших банков на конец июня достигали 18,7–18,73% годовых.
Двигатели перемен: от ключевой ставки до новых правил игры
Что заставит рынок двигаться в сторону рыночных программ? Основными факторами станут ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас составляет 14,25%) и эффект «отложенного спроса». По мнению НКР, если ключевая ставка снизится до 13%, ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей.
Дополнительный импульс к трансформации дает и ужесточение условий госпрограмм. С февраля заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги должны выступать созаемщиками, а не оформлять кредиты по отдельности. Кроме того, обсуждаются и более радикальные реформы. Согласно данным, которые цитировали «Известия», власти рассматривают возможность ограничения срока действия льготной ставки 15 годами — после этого она станет рыночной.
Более того, обсуждается внедрение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей и региона. Например, в Москве, Петербурге и областях вокруг них ставка для семей с одним ребенком может составить 12%, а для многодетных (от пяти детей) — снизиться до 4%. В других регионах диапазон может составить от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит более 50% собственных средств, ставка может остаться на уровне 6% независимо от условий. Также рассматривается мера по повышению ставки для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире в установленный срок. Стоит отметить, что, по словам источников РБК, эти меры пока не являются окончательно утвержденными.
Мнения экспертов: оптимизм против осторожности
Разные аналитики видят ситуацию по-разному. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» считает, что заемщики сейчас действуют стратегически: они берут ипотеку под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование в ближайшие пару лет, когда цикл денежно-кредитной политики смягчится. По ее прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки может сравняться с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах, которые ограничивают возможности заемщиков.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более решительно, допуская, что доля льготных программ может упасть даже до 40% к концу года, так как снижение средней ставки до 10–11% спровоцирует оживление на вторичном рынке.
С другой стороны, Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к сдержанности. Он отмечает, что доля льготных кредитов уже начала падать (в апреле-мае она составляла менее половины всех выдач), но текущая динамика — скорее инерция, чем реальный подъем. По его мнению, значимое оживление рынка произойдет лишь тогда, когда ставки по ипотеке упадут ниже 12%, а ключевая ставка достигнет 10–11%, что — в лучшем случае — станет реальностью в следующем году.
В завершение стоит добавить важное предостережение от Камилы Фазлыевой, руководителя «Ипотечного бюро». Она напоминает, что главная проблема — не только в ставках, но и в отсутствии у населения реальных накоплений.
«Сейчас необходим настоящий первоначальный взнос, а не нарисованный застройщиком», — подчеркивает эксперт, предостерегая от преждевременного оптимизма относительно взрывного роста ипотечного рынка.
Опубликовано: 1 июля 2026, 19:01 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, кредитование
