Эпоха тотального доминирования льготных программ на российском ипотечном рынке подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может сократиться до половины от общего объема выдач. Это будет означать фундаментальный сдвиг: рынок начнет возвращаться к классическим механизмам формирования спроса, которые были характерны для России еще до масштабного запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году. По сути, мы наблюдаем «смену парадигмы», впервые произошедшую с 2022 года.
Что же ждет заемщиков в ближайшем будущем? Аналитики НКР рисуют картину умеренного роста объемов кредитования. По их прогнозам, в 2026 году банки могут выдать от 1 до 1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. Если сравнивать с 2025 годом, когда было выдано 968 тыс. кредитов на 4,5 трлн рублей, то количественный рост составит 10–15%, а объемный — от 7% до 14%.
Однако ключевая новость не в цифрах роста, а в изменении структуры самого рынка. Если в 2024 году на льготные программы приходилось 73% новых сделок, а в 2025 году этот показатель достиг внушительных 82%, то к концу 2026 года доля господдержки может упасть до 50%. Средняя ставка по новым выдачам уже перешагнула отметку в 10%, а по итогам года может превысить 11%, что фактически вернет нас в условия 2017 года. На фоне рыночных ставок в топ-20 крупнейших банков, которые на конец июня достигали почти 19% годовых, разрыв между «льготниками» и остальными участниками рынка становится все более очевидным.
Драйвером перемен станет постепенное ослабление жесткой денежно-кредитной политики. Ожидается, что снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас составляет 14,25%) и эффект накопленного спроса подтолкнут рынок вверх. По мнению НКР, при условии, что ключевая ставка снизится до 13%, ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей уже к концу текущего года.
Дополнительный «удар» по льготному сегменту нанесло ужесточение правил, вступившее в силу в феврале. Теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: супруги обязаны выступать созаемщиками, что ограничивает возможности для маневров. Более того, эксперты обсуждают новые, еще более радикальные сценарии.
В частности, в банковской среде обсуждаются условия, согласно которым срок действия льготной ставки может быть ограничен 15 годами, после чего процент по кредиту подскочит до рыночного уровня. Также рассматривается дифференцированный подход к ставкам в зависимости от региона и количества детей. Например, в Москве и Санкт-Петербурге для семей с одним ребенком ставка может составить 12%, а для многодетных семей с четырьмя и более детьми — снизиться до 6% или даже 4%. В других регионах диапазон может варьироваться от 2% до 10%. При этом для тех, кто готов внести внушительный первоначальный взнос (от 50%), ставка в 6% может сохраниться независимо от состава семьи. Также рассматривается введение повышенных ставок для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в новой квартире в установленный срок. Стоит подчеркнуть, что на данный момент эти меры не являются окончательно утвержденными.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что именно очередное ужесточение условий может спровоцировать падение доли льготной ипотеки даже ниже психологической отметки в 50%. Впрочем, он отмечает и риск: если денежно-кредитные условия во втором полугодии окажутся жестче прогнозов, процесс «смены парадигмы» может замедлиться.
Другие эксперты смотрят на ситуацию с разной степенью оптимизма. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» считает, что заемщики сейчас проявляют активность, рассчитывая на рефинансирование в будущем, когда ставки пойдут вниз. По ее прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает, что макропруденциальные лимиты и жесткие требования банков к заемщикам будут сдерживать этот рост.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более решительно, допуская, что доля льготных программ может упасть до 40% уже к концу текущего года, так как при средневзвешенной ставке в 10–11% спрос на вторичном рынке начнет активно оживать.
С другой стороны, Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к осторожности. Он отмечает, что хотя доля льготной ипотеки в апреле-мае уже упала ниже 50%, текущие темпы выдач (40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от стабильных уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, мы видим скорее инерцию, чем реальное оживление. Настоящий бум на рынке может начаться лишь тогда, когда ставки по ипотеке опустятся ниже 12%, что при текущей динамике — задача не на ближайшие месяцы, а, в лучшем случае, на следующий год.
Дополняет картину и суровый реализм Камилы Фазляевой, руководителя «Ипотечного бюро». Она напоминает о фундаментальной проблеме: у большинства населения просто нет накопленного первоначального взноса. По ее мнению, без реальных собственных средств заемщиков, а не «нарисованных» застройщиками схем, говорить о серьезном и устойчивом росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 13:50 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, кредитование
