Эпоха доминирования льготных программ на российском ипотечном рынке подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может упасть до критической отметки в 50%. Это будет означать фундаментальную «смену парадигмы»: рынок возвращается к классическим механизмам, где основным драйвером становится не господдержка, а рыночная конъюнктура. Впервые с 2022 года аналитики прогнозируют возвращение к модели, существовавшей до начала массового внедрения льготных программ в 2020 году.
Прогнозы на 2026 год выглядят оптимистично с точки зрения объемов, но тревожно с точки зрения стоимости заемных средств. Эксперты НКР ожидают, что в году банки выдадут от 1 до 1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. В количественном выражении это на 10–15% больше, чем планировалось в 2025 году (968 тыс. кредитов на 4,5 трлн руб.), а в денежном — на 7–14% больше.
Однако дьявол кроется в деталях. Если в 2025 году льготные программы обеспечивали 82% всех новых выдач (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот вес сократится вдвое. Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула порог в 10%, и по итогам года она может взлететь выше 11%, что фактически отбросит нас в условия 2017 года. Для сравнения: сейчас по семейной и IT-ипотеке ставка составляет 6%, а по арктическим и дальневосточным программам — всего 2%. При этом рыночные предложения в крупнейших банках (топ-20) на конец июня достигали внушительных 18,71–18,73% годовых.
Главная надежда на оживление рынка связана с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%). Аналитики полагают, что накопленный за период жесткой денении политики спрос «выстрелит», как только условия станут мягче. По прогнозам НКР, даже если ключевая ставка задержится на уровне 13%, ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей.
Турбулентность на рынке подогревается и изменениями в самих правилах господдержки. С февраля текущего года заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги должны выступать созаемщиками, а не оформлять два отдельных кредита под 6%. С весны активно обсуждались и более радикальные реформы. По данным Минфина, текущие условия семейной ипотеки будут действовать до 1 октября, но дальше возможны серьезные трансформации.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, предупреждает: очередное ужесточение может обрушить долю льготных программ даже ниже 50%. Впрочем, эксперт допускает и обратный сценарий: если жесткая денежно-кредитная политика во втором полугодии окажется сильнее прогнозов, темпы снижения доли льготной ипотеки могут замедлиться.
В банковских кругах обсуждаются и вовсе революционные сценарии модификации семейной ипотеки. Согласно информации, цитируемой «Известиями», власти могут ограничить срок действия льготной ставки 15 годами — после этого процент поднимется до рыночного. Также рассматривается внедрение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей и региона проживания. Например, в Москве, Петербурге и областях вокруг них ставка для семей с одним ребенком может составить 12%, а для многодетных (5 и более детей) — снизиться до 4%. В других регионах диапазон может составить от 2% до 10%. Единственным «островом стабильности» при этом могут остаться заемщики с собственным первоначальным взносом не менее 50%.
Мнения аналитиков по поводу будущего рынка разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» видит в происходящем закономерный процесс. Она полагает, что к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной. По ее прогнозу, общие выдачи вырастут на 15–20%, превысив 5 трлн рублей, так как заемщики сейчас берут кредиты, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Однако она предостерегает, что макропруденциальные лимиты (жесткие требования к заемщикам) будут сдерживать этот рост.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело, допуская, что доля льготных программ может упасть даже до 40%. Его аргумент прост: при снижении средней ставки до 10–11% спрос на вторичном рынке начнет резко активизироваться.
С другой стороны, Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к осторожности. Он отмечает, что текущие показатели (40–45 тыс. кредитов в месяц по рыночным ставкам) всё еще далеки от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, мы наблюдаем скорее инерцию, чем реальный подъем. Настоящее оживление наступит лишь тогда, когда ставки по ипотеке упадут ниже 12%, а ключевая ставка ЦБ достигнет 10–11%, что, скорее всего, станет реальностью не раньше следующего года.
Добавляет масла в огонь и руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. Она напоминает о фундаментальной проблеме: у большинства населения просто нет накопленного первоначального взноса. По ее мнению, любые разговоры о серьезном росте объемов кредитования преждевременны, пока заемщики не обретут реальную финансовую подушку, не созданную искусственно застройщиками.
Опубликовано: 1 июля 2026, 13:54 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, прогноз
