На российском ипотечном рынке назревает тектонический сдвиг. Эпоха, когда льготные программы фактически определяли правила игры, подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может сократиться до 50%. Это означает, что рынок возвращается к классической модели, где доминируют рыночные механизмы — процесс, который не наблюдался в стране с 2022 года.
Аналитики прогнозируют, что в 2026 году объем ипотечного кредитования не только восстановится, но и покажет рост. Ожидается, что банки выдадут от 1 до 1,1 млн кредитов на сумму от 4,7 до 5,1 трлн рублей. В сравнении с 2025 годом, когда было выдано 968 тысяч договоров на 4,5 трлн рублей, количественный показатель может вырасти на 10–15%, а денежный объем — на 7–14%.
Однако ключевой тренд — не в объемах, а в самой структуре спроса. Если в 2025 году льготная ипотека составляла внушительные 82% от всех новых выдач (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот вес упадет до половины рынка. Фактически мы возвращаемся к той ситуации, которая сложилась до масштабного запуска массовых льготных программ в 2020 году.
«Средняя ставка по новым кредитам уже преодолела порог в 10%, а по итогам года может перешагнуть отметку в 11%, что фактически возвращает нас в реалии 2017 года», — поясняют эксперты НКР.
Разрыв между программами колоссален: если по семейной или IT-ипотеке ставка ограничена 6%, а по арктическим и дальневосточным программам она составляет всего 2%, то по рыночным предложениям в топ-2ло крупнейших банков ставки на конец июня достигали 18,71–18,73% годовых (по данным «Дом.РФ»).
Что же может подтолкнуть рынок к росту? Главные драйверы — ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас находится на уровне 14,25%) и эффект «отложенного спроса». По мнению НКР, если ключевая ставка снизится хотя бы до 13%, ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей. При этом агентство придерживается более консервативного сценария, ожидая ставку в районе 14–14,5% к концу года.
Ситуацию подогревает и постепенное ужесточение условий господдержки. Еще в феврале заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги должны выступать созаемщиками, а не оформлять кредиты по отдельности. Более того, на повестке дня стоят обсуждения дифференцированных ставок в зависимости от количества детей. Хотя Минфин сообщил, что текущие условия сохранятся до 1 октября, эксперты не питают иллюзий. Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, полагает, что новые ограничения могут даже снизить долю льготных программ до уровня менее 50%. Впрочем, он и допускает, что слишком жесткая денежно-кредитная политика может замедлить этот процесс.
В банковских кругах также циркулируют сведения о более радикальных изменениях. Согласно документам, попавшим в распоряжение журналистов, власти могут ограничить срок действия льготных условий 15 годами, после чего ставка станет рыночной. Также рассматривается модель, где ставка зависит от региона и состава семьи. Например, в Москве и Санкт-Петербурге для семей с одним ребенком ставка может составить 12%, а для многодетных (от 5 детей) — всего 4%. В регионах диапазон может варьироваться от 2% до 10%. При этом для тех, кто вносит более 50% собственных средств, ставка может остаться на уровне 6% вне зависимости от условий. Также обсуждается введение повышенных ставок для тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире. Стоит подчеркнуть, что эти меры пока не являются окончательно утвержденными.
Другие участники рынка смотрят на ситуацию с разной степенью оптимизма. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» отмечает, что заемщики уже сейчас проявляют активность, рассчитывая на рефинансирование через пару лет, когда ставки пойдут вниз. По ее прогнозу, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она предупреждает: жесткие макропруденциальные лимиты и требования банков к заемщикам будут сдерживать этот рост.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело, допуская, что доля льготных программ может упасть даже до 40%. В то же время Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ призывает к осторожности. Он указывает на то, что текущие объемы выдач (около 40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от «нормальных» уровней 2018–2019 годов (100–120 тыс.). По его мнению, значимое оживление вторичного рынка произойдет лишь тогда, когда ставки по ипотеке упадут ниже 12%, что возможно при ключевой ставке в 10–11% — а это перспектива скорее следующего года.
Дополнительным «камнем преткновения» выступает финансовая устойчивость самих покупателей. Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», напоминает о критически важном факторе: отсутствии у большинства населения реальных накоплений. По ее словам, сегодня нужен настоящий первоначальный взнос, а не искусственные схемы от застройщиков. Именно поэтому говорить о бурном и необратимом росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 14:17 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, нкр, льготные программы, прогноз
