На российском рынке недвижимости назревает тектонический сдвиг. Эпоха, когда льготные программы определяли почти все правила игры, подходит к концу. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля субсидируемых государством кредитов может рухнуть до 50%. Это означает, что на авансцену выйдут классические рыночные механизмы, которых мы не видели с 2022 года. По сути, аналитики прогнозируют возвращение к той модели спроса, которая господствовала в стране до масштабного запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году.
Что же заставляет рынок так стремительно менять курс?
Если взглянуть на цифры, картина выглядит неоднозначно. С одной стороны, эксперты НКР предсказывают рост активности: в 2026 году банки могут выдать от 1 до 1,1 млн кредитов на общую сумму до 5,1 трлн рублей. Это на 10–15% больше количества сделок и на 7–14% больше в денежном выражении по сравнению с 2025 годом, когда объем выдач составил 4,5 трлн рублей. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях.
Главный тренд — не количественный рост, а качественное изменение структуры. Если в 2025 году льготные программы «забирали» на себя 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот перевес исчезнет. Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула отметку в 10%, а по итогам года может и вовсе превысить 11%, что фактически вернет нас в условия 2017 года. Сейчас рынок держится на «островках» дешевого кредита: семейная и IT-ипотека по 6%, а арктическая и дальнесеверная программы — по 2%. В то же время рыночные предложения в крупнейших банках на конец июня достигали пугающих 18,7% годовых.
Драйвером перемен может стать постепенное смягчение политики Центробанка. Если ключевая ставка (сейчас она составляет 14,25%) начнет снижаться, это, вкупе с накопленным спросом, может подстегнуть выдачи. Аналитики НКР полагают, что даже при ставке в 13% ежемесячный объем кредитования может превысить 4мо 450 млрд рублей.
Однако государственные регуляторы уже начали закручивать гайки. Вспомните февральское нововведение: теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый взрослый член семьи мог оформить кредит под 6%, то теперь супруги обязаны выступать созаемщиками. Более того, на повестке дня — радикальная модификация условий.
Согласно документам, попавшим в распоряжение СМИ, власти рассматривают сценарий, при котором льготный период будет ограничен 15 годами, после чего ставка станет рыночной. Предлагается и жесткая дифференциация: в Москве и Петербурге ставка будет зависеть от количества детей — от 12% для семей с одним ребенком до 4% для многодетных (с пятью и более детьми). В регионах диапазон может составить от 2% до 10%. Единственное спасение для тех, кто хочет сохранить 6% независимо от состава семьи — наличие собственного первоначального взноса не менее 50%. Также обсуждается мера наказания: повышение ставки для тех, кто не оформит регистрацию в новой квартире в установленный срок. Хотя источники подчеркивают, что эти меры еще не утверждены окончательно.
Мнения экспертов по поводу будущего рынка разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» видит в этом закономерный процесс: по ее прогнозам, к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной. Она также ожидает роста общего объема выдач на 15–20% (свыше 5 трлн рублей), полагая, что заемщики готовы брать дорогие кредиты сейчас в расчете на рефинансирование в будущем.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более смело, допуская, что доля льготных программ может упасть даже до 40%, что мгновенно «оживит» вторичный рынок.
Впрочем, есть и скептическая нота. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ отмечает, что хотя доля льготной ипотеки в апреле-мае уже упала ниже половины, текущие объемы (40–45 тыс. кредитов в месяц) все еще далеки от «золотых времен» 2018–2019 годов, когда выдавалось по 100–120 тысяч сделок. По его мнению, реальное оживление рынка произойдет лишь тогда, когда ставки по ипотеке упадут ниже 12%, а ключевая ставка достигнет 10–11%, но это — перспектива не ранее следующего года.
Добавляет масла в огонь и руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. Она напоминает о суровой реальности: у большинства населения просто нет накоплений. Без реального, а не «нарисованного» застройщиками, первоначального взноса говорить о бурном росте ипотечного рынка пока преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 17:58 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок недвижимости, нкр, льготные программы, прогноз
