Эпоха «дешевых» денег в российском жилищном секторе подходит к концу. На рынке недвижимости готовится масштабная перестройка: эксперты прогнозируют фундаментальную смену парадигму, когда льготные программы перестанут быть главным двигателем продаж. Согласно свежему исследованию рейтингового агентства НКР, к финалу 2026 года доля ипотеки с господдержкой может сократиться вдвое, уступив место классическим рыночным инструментам. По сути, мы стоим на пороге возвращения к модели кредитования, которая господствовала в стране до масштабного бума льготных программ 2020 года.
Что же на самом деле происходит с рынком? Если цифры по количеству выдач выглядят оптимистично, то структура кредитного портфеля меняется кардинально. Аналитики НКР полагают, что в 2026 году объем ипотечного рынка может вырасти на 7–14% по сравнению с 2025 годом, достигнув 4,7–5,1 трлн рублей при выдаче примерно 1–1,1 млн кредитов. Однако ключевой тренд — не количественный рост, а качественное изменение состава заемщиков. Если в 2025 году льготные программы обеспечивали внушительные 82% всех новых сделок (а в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот показатель может упасть до 50%.
Средняя ставка по новым кредитам уже демонстрирует восходящий тренд, преодолев отметку в 10%, а по итогам года может перешагнуть порог в 11%, что фактически вернет нас в реалии 2017 года. Конечно, «якоря» в виде семейной, IT, арктической и дальневосточной ипотеки с их низкими ставками (от 2% до 6%) все еще удерживают средний показатель, но их влияние ослабевает. На фоне этого рыночные программы в крупнейших банках страны по состоянию на конец июня демонстрировали заоблачные цифры — в районе 18,7% годовых.
Главными факторами, которые могут запустить процесс «разворота» рынка, станут постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (которая сейчас составляет 14,25%) и эффект накопленного спроса. Эксперты полагают, что при снижении ключевой ставки до 13% ежемесячный объем выдач может превысить 4ло 450 млрд рублей. Более того, на ситуацию влияет и ужесточение правил игры: с февраля текущего года заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека», когда супруги обязаны выступать созаемщиками.
Но разговоры о реформировании семейной ипотеки не утихают. В банковских кругах обсуждаются крайне радикальные сценарии. Согласно документам, попавшим в распоряжение СМИ, власти могут ограничить срок действия льготной ставки 15 годами — после этого кредит станет рыночным. Также рассматривается внедрение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей и региона проживания. Например, в Москве или Санкт-Петербурге для семей с одним ребенком ставка может составить 12%, а для многодетных (пять и более детей) — снизиться до 4%. В других регионах диапазон может варьироваться от 2% до 10%. Единственным «островом стабильности» при таком сценарии останутся заемщики, способные внести не менее 50% собственных средств. Впрочем, представители профильных ведомств подчеркивают, что эти меры пока не являются окончательными.
Мнения экспертного сообщества по поводу будущего рынка разделились. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» видит в текущих высоких ставках временное препятствие: заемщики берут кредиты сейчас, рассчитывая на рефинансирование в ближайшие пару лет, когда денежно-кредитная политика смягчится. Она прогнозирует, что к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач может вырасти на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако она же предупреждает о сдерживающем факторе — жестких макропруденциальных лимитах, которые ограничивают возможности банков по кредитованию.
Павел Жолобов из НРА настроен еще более решительно, допуская, что доля льготных программ может рухнуть даже до 40% к концу года, что спровоцирует оживление вторичного рынка.
С другой стороны, скепсиса не занимало и научное сообщество. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ отмечает, что доля льготной ипотеки в апреле-мае уже упала ниже половины всех выдач. Но он предостерегает от излишнего оптимизма, называя текущую динамику скорее «инерционной», чем реальным оживлением. По его мнению, настоящий бум на рынке произойдет лишь тогда, когда ставки по ипотеке упадут ниже 12%, а ключевая ставка ЦБ опустится до 10–11%, что, скорее всего, станет реальностью не раньше следующего года.
Дополнительным «камнем преткновения» выступает и финансовая устойчивость самих покупателей. Как отмечает руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева, нельзя забывать о проблеме закредитованности и дефицита реальных накоплений. По её мнению, сегодня потребителям необходим настоящий, а не «нарисованный» застройщиками первоначальный взнос. И пока этот фактор остается нерешенным, говорить о масштабном и устойчивом росте ипотечного рынка преждевременно.
Опубликовано: 1 июля 2026, 14:15 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок недвижимости, льготные программы, нкр, кредитование
