Эпоха «дешевых» денег в российском жилищном кредитовании подходит к концу. По прогнозам аналитиков, к завершению 2026 года структура ипотечного рынка претерпит фундаментальные изменения: доля программ с государственной поддержкой может сократиться до 50%. Это означает, что основным двигателем индустрии станут классические рыночные продукты. Как сообщает исследование рейтингового агентства НКР, с которым ознакомился РБК, мы стоим на пороге «смены парадиму» — возвращения к механизмам спроса, которые доминировали на рынке еще до масштабного запуска льготных программ в 2020 году. Впервые подобный разворот наблюдается с 2022 года.
Что же на самом деле происходит с рынком?
Если смотреть на цифры, общая картина выглядит оптимистично, но с серьезными оговорками. Эксперты НКР ожидают, что в 2026 году объем выдач составит от 4,7 до 5,1 трлн рублей (при количестве кредитов в пределах 1–1,1 млн штук). Это на 10–15% больше в количественном выражении и на 7–14% больше в денежном по сравнению с 2025 годом, когда было выдано 968 тысяч кредитов на 4,5 трлн рублей.
Однако дьявол кроется в деталях. Главный тренд — не рост, а перераспределение долей. Если в 2025 году льготная ипотека составляла внушительные 82% от всех новых выдач (в 2024-м — 73%), то к концу 2026 года этот показатель может упасть до половины рынка. Средняя ставка по новым кредитам уже перешагнула отметку в 10% и к концу года может превысить 11%, что фактически возвращает нас в условия 2017 года. На фоне рыночных ставок в топ-20 крупнейших банков, достигавших 18,7% по данным «Дом.РФ», разрыв между «льготниками» и обычными заемщиками становится колоссальным.
Драйверами перемен выступают сразу несколько факторов. Во-первых, это ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 14,25%). Во-вторых, работает эффект «отложенного спроса», накопленный за период жесткой денежной политики. По мнению НКР, даже если ключевая ставка останется на уровне 13%, ежемесячный объем выдач может превысить 450 млрд рублей.
Немалую роль играет и ужесточение правил игры. С февраля текущего года заработал принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: теперь супруги обязаны выступать созаемщиками, что лишило возможности оформлять отдельные кредиты под 6% каждому взрослому члену семьи. Более того, Минфин подтвердил, что текущие условия семейной ипотеки будут действовать до 1 октября, но в воздухе висят обсуждения новых, еще более жестких параметров.
Егор Лопатин, директор группы рейтингов финансовых институтов НКму, полагает, что дальнейшее ужесточение условий может даже обрушить долю льготных программ ниже 50%. Впрочем, он делает оговорку: если денежно-кредитная политика останется жесткой дольше прогнозов, этот процесс может замедлиться.
Какие еще «сюрпризы» готовят власти?
В банковской среде обсуждаются крайне серьезные изменения. Согласно документам, которые уже начали рассылаться банкам, власти могут ограничить срок действия льготной ставки 15 годами — после этого кредит станет рыночным. Также рассматривается дифференцированный подход: ставка будет зависеть от количества детей и региона.
Для мегаполисов вроде Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти сценарий выглядит следующим: 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя, и так далее, вплоть до 4% для многодетных (5 и более детей). В регионах планка составит от 2% до 10%. Единственная «льготная гавань» для всех — это заемщики, имеющие на руках не менее 50% собственных средств. Также планируется наказывать повышенными ставками тех, кто не оформит регистрацию по месту жительства в купленной квартире. Важно отметить, что, по данным источников РБК, эти меры пока не являются окончательными.
Мнения экспертов расходятся в прогнозах, но сходятся в понимании масштабности перемен.
Екатерина Щурило из «Эксперт РА» считает, что заемщики сейчас действуют стратегически: они берут кредиты под высокие проценты, рассчитывая на рефинансирование через год-два, когда ставки пойдут вниз. Она прогнозирует, что к концу 2026 года доля рыночной ипотеки достигнет паритета с льготной, а общий объем выдач вырастет на 15–20%, превысив 5 трлн рублей. Однако макропруденциальные лимиты (ограничения на кредитование) будут сдерживать этот рост.
Павел Жолобов из НРА настроен еще смелее: он допускает, что доля льготных программ может упасть даже до 40%, что мгновенно «разбудит» спрос на вторичном рынке.
С другой стороны, скепсиса не занимать. Григорий Жирнов из НИУ ВШЭ отмечает, что хотя доля льготной ипотеки в апреле-мае уже упала до уровня менее половины всех выдач, текущие объемы (40–45 тыс. кредитов в месяц) — это все еще далеко от «нормальных» показателей 2018–2019 годов (когда выдавалось по 100–120 тыс.). По его мнению, нынешняя динамика скорее инерционная, а реальное оживление рынка произойдет лишь тогда, когда ставки упадут до 12% и ниже, что вполне может случиться не раньше следующего года.
Дополняет картину и суровая реальность: по словам руководителя «Ипотечного бюро» Камилы Фазлыевой, ключевой проблемой остается отсутствие у населения реальных накоплений.
«Настоящий первоначальный взнос, а не нарисованный застройщиком, необходим», — подчеркивает она, предостерегая от преждевременного оптимизма относительно бурного роста рынка.
Опубликовано: 1 июля 2026, 07:13 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, субсидии, прогнозы, аналитика
