К 2026 году доля субсидированных ипотечных программ в Российской Федерации может упасть до половины от общего объема, что предсказывает исследование рейтингового агентства Национального Рейтингового Агентства (НКР). По мнению экспертов, этот переход ознаменует собой первый за три года возврат к «рыночной парадигме» на рынке ипотеки.
Аналитики предсказывают, что банки выдадут от 1 до 1.1 миллионов ипотечных кредитов общим объемом порядка 4.7-5.1 триллионов рублей в 2026 году. Это означает увеличение на 10-15% по сравнению с количеством выданных кредитов за предыдущий год, когда было отмечено около 968 тысяч займов на сумму 4.5 триллионов рублей.
Однако главным изменением становится не только увеличение числа ипотек, но и смена модели рынка в целом. В то время как доля государственных программ составляла более 70% новых кредитных сделок за последние два года (82% в 2025 году), к концу текущего периода этот показатель может упасть до половины.
Эксперты считают, что рынок начинает возвращаться к модели спроса, которая существовала до начала массового распространения субсидированных ипотечных программ в 2020 году. Средняя ставка новых займов уже поднялась выше десяти процентов из-за уменьшения доли льготных программ, что могло бы привести к тому, что по итогам года она достигнет уровня около 11%, вернув нас в период 2017 года.
В НКР ожидают поддержку рыночной ипотеке от дальнейшего снижения ключевой ставки Центрального Банка (на данный момент составляет 14.25%), а также накопленного спроса, который сформировался в условиях жесткой денежно-кредитной политики.
В рамках прогноза НКР предполагается, что к концу года ежемесячный объем выдач ипотечных кредитов может превысить 450 миллиардов рублей. В случае снижения ключевой ставки до уровня в районе 13% (НКР прогнозирует сохранение ее на уровне от 14 до 14.5%) доля рыночной ипотеки продолжит расти.
Дополнительную поддержку развороту тенденций оказывает февральское ужесточение условий государственных программ, включая правило «одна семья — одна льготная ипотека». Это значит, что теперь супруги должны выступать совместно как заемщики для участия в программах.
По мнению директора группы рейтингов финансовых институтов НКР Егора Лопатина, очередное ужесточение условий семейной ипотеки может снизить долю льготных программ до уровня ниже 50%. Однако более жесткая денежно-кредитная политика во втором полугодии могла бы остановить этот процесс.
Конец июня принес предложение ограничить срок действия условий льготной ипотеки 15 годами, после которых ставка вернется к рыночному уровню. Планируются также дифференцированные процентные ставки в зависимости от количества детей в семье и региона проживания.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Ленинградской области предлагается установить следующие процентные ставки: 12% для семей с одним ребенком; 10% — два ребенка; 8% — три ребенка; 6% — четыре ребенка; и 4% — пять или более детей. В остальных регионах предполагаются процентные ставки в диапазоне от 2 до 10%.
Для заемщиков, способных внести не менее половины стоимости недвижимости за счет собственных средств, планируется сохранить ставку на уровне 6% независимо от региона и состава семьи. Также предлагается повышать процентные ставки для заемщиков, которые не оформляют регистрацию по месту жительства в приобретенном жилье.
По данным Центрального Банка Российской Федерации за первые пять месяцев 2026 года, банками было выдано ипотечных кредитов на общую сумму около 1.73 триллионов рублей или примерно по 346 миллиардов рублей в месяц.
По мнению директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, несмотря на высокие рыночные ставки, заемщики все чаще обращаются за ипотечными кредитами с расчетом на возможность рефинансирования под более выгодный процент в условиях ожидаемого снижения денежной политики.
Щурихина соглашается с выводами коллег из НКР: при дальнейшем уменьшении ключевой ставки доля рыночных программ может увеличиться до 50% к концу года. Однако она отмечает, что сохранение жесткой денежной политики и требования макропруденциальных лимитов могут ограничивать объемы выдачи как по льготным, так и рыночным программам.
Старший директор рейтинговых финансовых институтов Национального Рейтингового Агенства Павел Жолобов настроен более оптимистично. По его словам, при средней процентной ставке по ипотеке в диапазоне 10-11% спрос на вторичном рынке недвижимости начинает восстанавливаться.
Аналитик Григорий Жирнов из научно-учебного центра макроструктурного моделирования экономики России в НИУ ВШЭ также отмечает, что за последние несколько месяцев доля льготной ипотеки уменьшилась до менее половины общего объема выдач. Однако он считает текущий прогноз скорее инерционным, предполагая значимое оживление рынка при снижении ставок ниже 12% процентов.
Руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева подчеркивает важность требований к заемщикам и ситуацию с накопленным первоначальным взносом. По ее мнению, серьезный рост объема ипотеки возможен только при условии наличия реальных первоначальных взносов от потенциальных заемщиков.
Таким образом, изменение модели рынка ипотечного кредитования в России предполагает переход к более рыночной структуре. Несмотря на прогнозируемое снижение доли льготных программ до 50% или ниже, существуют определенные риски связанные с макроэкономической ситуацией и требованиями к заемщикам, что может оказать влияние на общую динамику рынка.
Опубликовано: 29 июня 2026, 23:56 | Время чтения: 3 мин | Теги: ипотека, рынок, прогноз, парадигма, субсидирование
